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房地产的“重塑”之路

发布时间:2024-04-22 14:30:11

  房地产市场正在经历前所未有的变革。

  日前,复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在接受《财经》杂志专访时分析,今后10年房企运行方式的新常态会出现五大调整,其中包括以往高价买地、大规模开发的状态会有所收敛,而是根据市场实际需求进行结构性开发,市场也会逐渐走向良性循环。

  “生态重塑”,成为地产行业下一个周期的主题——这种共识之下,地产商业模式近几年已明显向内涵增长、高质量增长、精细化控制方面转向。这样一来,也必然催使地产企业在运行过程中,无论是拿地逻辑还是产品品质的打造,都将更为审慎。

  品牌房企对于风向的变化向来敏锐。地产行业的“重塑”之路该如何走,以融创在西安市的望江府项目为例,这种感触其实已颇为明显。

  01、地产发展新逻辑

  在黄奇帆看来,中国房地产市场中的10个指标均出现了拐点,与之而来的是行业进入新阶段。

  长久以来,基于人口总量的增长以及城镇化的发展,市场对于房地产的需求被普遍看作是“刚需”。这也使得地产市场得以拥有一波长达二十年的黄金发展。

  不过,随着人口数量及结构的转变,很多先决条件正在愈发明显的发生变化。

  如黄奇帆所说,“大家基本上认为,14亿人是天花板,总之人口在减少”,同时随着城镇化率的放缓以及人口老龄化的提升。市场对于地产的“刚性”需求已不再如前些年那般强烈。

  而另一方面,供给端的高企,也是地产市场当下一个客观的事实。

  截止到2021年底,已建好超过一年以上尚未售出的房产面积为6亿平方米,且年度房地产建设量由2000年的1亿平方米,到了2016年、2017年已达到17亿平方米,总量增长极为迅猛。

  很多人手中用来投资的房产随着房价低迷也形成了较大的库存;欧美发达国家人均50平方米的住房面积就是“天花板”,而中国城市人均的这个指标2000年左右便已经达到了50平方米……

  市场端与供给端的此消彼长,也成为地产市场的主要矛盾之一。

  “不管是举债,还是公共设施、基础设施、旧城改造,还是老龄化指标,当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。”黄奇帆认为。

  当结构性变化成为行业共识,带给市场的一个很必然的映射就是,以往大手笔拿地、大规模开发的方式将一去不复返,而根据市场需求有效开发大概率将成为主流。

  与之相呼应的是,融创中国董事局主席孙宏斌早早企业定下了一条准则——“不该拿的坚决不拿。”他强调,“选择在应该拿的时间拿,在应该拿的地点拿”。

  何为“该拿”的最佳节点?以融创TOP系产品之一的“府系”为例。总结起来,便是项目所在之地,必然是在对区域价值、土地价值、地块潜力的综合研判之后,选定一座城市的价值高地区域,同时享有江河湖海山等自然资源,必然是城市的标杆作品。

  02、品质住宅风向标

  行业的风向变化,尤其是对于政策的收紧,头部房企感触更为敏锐。

  近几年,时常可以听到一些品牌房企负责人传递“洗牌”信号。同步伴随的是,企业运作思路也在发生明显改变。

  最为直观的表现就是,无论是民企还是央企,即便是一些自带光环的品牌房企,这一年在拿地方面基本都保持着谨慎求稳的态势。

  中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示,2021中国房地产拿地排行榜中,百强房企拿地总额为25377亿元,较2020年降低6960亿元,同比下降21.5%;从拿地面积来看,排行榜中有4家房企拿地面积超过1000万㎡,有14家房企拿地面积在500万-1000万㎡之间,有36家房企拿地面积在200万-500万㎡之间,榜单其余46家房企拿地面积在200万㎡以下。

  拿地金额与面积双收缩的前提下,地产企业如何“重塑”?

  北京市于2021年出台的“高标准商品住宅建设方案”给了一个不错的指向,即控地价、抑房价的同时,更多引导品质住宅需求。

  事实上,品质住宅在一些企业的发展基因里,早已深植。

  融创曾以“望江府”为名,在杭州推出献礼城市之作,让不少家庭趋之若鹜,进而也成就了项目所在的钱江板块城市核心CBD的“野心”……

  近年来,品质住宅的概念遍地开花。但为市场所大加称道的,仍是少数几个头部企业所推出的作品,譬如融创麾下的“府系”“桃花源系”“壹号院系”等。作为中国“美好城市共建者”,融创通过扎实的产品输出与强大的整合能力,也早已得到了购房者的广泛认可。

  就在北京“高标准商品住宅建设方案”出台后,适逢融创举办2021年中期业绩发布会。孙宏斌在会上再次呼吁,房地产行业回归做好产品和服务。

  03、区域价值与产品品质双加持

  品质的衡量,既在于项目自身,也包括了与项目区域价值的相互映衬上。

  融创在西安国际港务区奥体中心核心版块推出的望江府项目,便是一个很好的佐证。

  望江府“非中心 不立府”的原则已是众所周知。

  何为中心?一座城市发展最有潜力和动能的区域,才能称得上是中心。在融创看来,国际港务区是继浦东、前海、钱江之后,“中国第四个经济坐标”。原因是该区域“四次被写入中国战略,是国家级核心发展重镇”。

  相较于单一项目的进驻,融创在国际港务区的布局几乎是全方位的,奥体项目、主题乐园、商住项目……无不是巨资大体量的存在。像其中斥资50亿元打造的冰雪世界项目,将是西北地区规模最大、落差最高、设施最全、滑道最专业、单道最长的室内冰雪场馆。

  这其中,融创西安5年革新之作的高端作品望江府,作为国际港务区为数不多的大平层项目,更是其布局的一个重中之重。

  单从项目的择址便可看出融创对这个项目的用心程度——“奥体中心四轴交点交织一个望江府”:东轴奥体绿轴生态仪仗;西轴灞河城市天际线;南轴全运的西安观礼;北轴铁一中教育地标。

  此外,望江府自身的硬实力与口碑,决定了其必然是国际港务区的一个标杆。

  据了解,融创望江府产品凭借“全系大师”的实力班底,无论是设计上的美学探索,工艺工法上的精雕细琢,还是精装品质上的细致入微,可以说充分诠释了融创对高水准产品力的执着与坚持。这也是为何望江府产品在杭州、武汉、佛山、重庆等地备受购房者推崇的原因。

  可以说,融创在西安以“望江”为名推出的这个重磅产品,不仅刷新了品质住宅的定义,也给西安房地产市场乃至这座城市的发展,带来了更多期待。

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