美国各大城市的房价收入比,与中国比较(多图)
最近有媒体报道，「韩国家庭 8.9 年收入才能买房，这或是韩国出生率新低的原因之一」。韩国首都首尔聚集了全国五分之一的人口，房价中位数约 70 万美元（2019 年），家庭收入中位数约 5 万美元，房价收入比是 14 。
那么，中国和美国的情况是怎样的呢？上面来自韩国的数字是家庭收入，中国公布的数字更多是人均可支配收入。我们用这个数字来比较一下美国和中国的房价收入比。下面表一列出了美国一些大城市的房价中位数与个人可支配收入的比较。参见《美国大学毕业生的平均起薪，与欧洲日本比较；以及工作签证》）。
上面的表格显示的是美国大城市的房价中位数与个人可支配收入的比较。在一个家庭里，有可能只有一个人工作，也有可能两个人都工作；有可能一个人全职工作另一个人兼职或者偶尔工作，或者灵活就业。下面的表格显示的是美国大城市房价中位数与家庭可支配收入的比例。
可以看到，美国各大城市，房价与家庭可支配收入的比例，比韩国首尔的 14 要低很多，即使是纽约，旧金山（湾区、硅谷）和洛杉矶等地也是如此（纽约的住房可能大多是和首尔类似的楼房，中位数使用面积，不是建筑面积，有 120 平米，见下面的表五）。我们新未名律师事务所位于美国首都华盛顿地区，这里的房价收入比只有 5 左右。我们律所的多位同事，在入职工作以后不久就买房了，其中几位同事后来还换了更好的住房。
下面是中国大城市的数据，来源于「易居专题研究系列，全国 50 城房价收入比研究」。
比较上面两个表格（表一和表三），看上去，中国的数字要高一些，但区别不太大（中国似乎主要报道人均可支配收入而不是户均可支配收入，所以不容易和表二对比）。但是，美国的数据计算方法是用房价中位数除以人均可支配收入，而中国的计算公式如上面显示是「人均住房建筑面积」，如果是夫妻两人买房，算出来的是半套房的价格（与人均收入的比例）；如果是一家三口买房，算出来的是三分之一套房的价格。
那么，对于中国的大城市，如果按照同等计算方法，用房价中位数除以当地的人均可支配收入，算出来的房价收入比，是怎样的呢？见下表，ChatGPT 说，房价数据来源于「克而瑞 2021 年中国房地产市场半年报」。 2021 年人均可支配收入数字则来源于搜索显示的中国各地统计局公布的数据。
用表四和表一对比，可以看到，中国大城市的房价收入比要比美国大城市的房价收入比高很多。
上面列出的是房子总价的中位数。在中国，讲到房价，经常使用的是每平米的价格。2020 年 5 月，深圳平均房价是 86,526 元每平米；上海平均房价 69,426 元每平米；北京平均房价 65,803 元每平米；广州平均房价 43,840 元每平米。在北京工作，你可以不买 580 万一套的房子，可以选择买 400 万一套的房子，算下来有多大呢？这样的住房，建筑面积大约只有 60 平米。如果买一般大小，当地平均水平的房子呢？北京上海，目前人均住房面积（建筑面积）都在 35 平米到 40 平米之间，如果一家三口，那就是一百多平米（建筑面积），乘以上面的每平米平均房价，价格就不止 600 万，比上面表格显示的房价中位数还要高。如果一家有两三个孩子，那就更需要建筑面积一百平米以上的住房。
「建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。简单来讲，建筑面积是你买房时销售说的面积，是会呈现在房本上的面积。 建筑面积都含公摊面积的，多层得房率一般在 82% 左右，建筑面积和使用面积大概相差 18%， 高层在 75% 左右，建筑面积和使用面积大概相差 25%，因为高层还要公摊电梯以及一楼的大厅面积，所以公摊面积更大。」—— 搜狐，《建筑面积和套内面积一般差多少 》。
上面列出了美国大城市的房价中位数，和房价收入比。那么，这些城市的住房面积是多大呢？下面的表格列出了中位数住房面积（使用面积，不是建筑面积，一般也不包括车库和地下室），并且换算成了平米。
上面的表格列出了美国房价收入比的收据，以及与中国的比较。下面举两个例子。
小明从外地考入北京或者上海的 985 或者 211 大学，读了热门专业，本科毕业后，和每年上千万大学毕业生里面的很多人一样，又继续读了研究生，毕业后，成功找到一家头部企业的工作，每天工作时间较长，直面 996 福报，每年工资达到 30 万人民币（「在我至今接近 20 年的职业生涯中，我的切身体会是：年薪在 30 万前后最难突破」）（年薪 30 万在北京是什么水平）。他如果准备结婚并且生两个孩子，在当地买一百二十平米建筑面积的住房（使用面积 90 平米左右），那就需要 700 万以上，首付 20% 需要 150 万人民币左右。即便配偶也有较好的专业工作，如果没有来自双方家庭的支持，买房以及供房仍然比较困难。
作者自己的例子：我从北大化学系本科毕业以后，在美国马里兰大学博士毕业，然后在国家卫生研究院（NIH）做博后，当时年收入三万多美元，比较低（因为博后是带有 Training 性质的临时工作，参见作者的另一篇文章：《从名校毕业以后，我 34 岁才在美国找到第一份正式工作》）https://gonglue.us/96440，我妻子 MBA 毕业后在华盛顿燃气公司工作，当时工作了一年多，年收入七万美元左右。孩子出生前，我 28 岁的时候，我们在华盛顿附近的 Prince William County 买了一栋全新的独立住房，35 万美元（现在售价要 60 万美元左右，但是博后和其他专业工作的收入也增加了，目前 NIH 博后的起薪在五万五千美元左右，参见《美国大学毕业生的平均起薪，与欧洲日本比较；以及工作签证》），自己付了首付 10%，其余的贷款（美国的银行一般可以提供家庭税前年收入三倍到五倍的住房贷款。我们比较保守，只贷了三倍收入多一点）。当时，我和妻子还没有拿到绿卡，但是我在毕业前提交的 NIW 国家利益豁免申请已经批准了，参见《留学生毕业前申请绿卡的成功经验》。
我们在这个房子里面住了六年时间，其中包括我后来在法学院读 JD 的三年（前两年没有多少收入，第三年开始在华盛顿的 Finnegan 知识产权律所兼职工作，当时年薪 10 万美元左右）。参见《从「妖镍」说起：人生选择、法学院、美国留学移民》https://gonglue.us/115255。我在这家律所（当时号称是全世界最大的知识产权律所）的华盛顿总部工作了两年左右时间，然后自己开业，建立了新未名律师事务所，主要做各类移民和签证业务，到现在已经十几年了。开业最初两年的兼职经历参见《在底层 – 我在美国华盛顿的两年工作经历》。
这个房子的居住面积三千英尺，不包括车库和未完成的地下室，占地面积 0.4 英亩（1600 平米）。我们搬走以后，房子继续出租了十来年。下面是建成十几年后卖房时照的一些照片。
内容由新未名美国移民提供，供教育和交流目的，不作为具体的法律建议。
